鄭州建筑討債購買商品房發生時 四種情況可
作者:律師咨詢 發布時間：2019-04-28 10:06
房子也是一種商品，如今一些消費者購置新房后，因房子與合同商定不符或其他緣由，請求開發商退房，但對方以種種理由回絕退房，那么，消費者該如何呢？杭州房地產律師對近年來發作的4起案例予以點評，希望可以為者提供一些經歷。
一、面積誤差可退房
【案例】：2010年5月，胡女士在某購置了一套三居室的房子。合同商定：房屋建筑面積為120平方米，按建筑面積計價，每平方米5000元。合同簽署后，胡女士支付了全部款。2011年2月，該房屋完工，經實踐丈量建筑面積只要108平方米，胡女士以為本人的目的就是想具有一個大一點的房子，如今新房縮水，這讓她無法承受。她找到開發商請求退房，但遭到回絕。隨后，張女士至當地。經審理，支持了胡女士請求開發商返還已付房款，并支付利息的訴訟懇求。
【滕律師點評】：最高《關于審理商品房買賣合同糾葛案件適用法律若干問題的解釋》第14條規則：人托付運用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同商定面積不符，合同有商定的，依照商定處置；合同沒有商定或者商定不明白的，依照以下準繩處置：(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，依照合同商定的價錢據實結算，買受人懇求解除合同的，不予支持；(二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人懇求解除合同、返還已付款及利息的，應予支持。本案中觸及的房屋面積誤差比為10%，遠遠超越3%，胡女士主張退房，并請求開發商退還款及利息，理應得到支持。
二、擅改設計可退房
【案例】：去年1月，唐女士在某小區看中一套商品房，后與該小區開發商簽署了一份購置合同。依據合同所附平面圖，唐女士所購的商品房兩間臥室均有一個寬寬的落地窗。但是交房時，她卻發現原設計中的兩個落地窗，一個被完整封死，另一個則被改成了一個防火門和一個防火窗。唐女士以為開發商擅自變卦房屋設計，嚴重影響了房屋的運用功用，使房屋的通風、采光遭到影響，故找到開發商請求退房并賠償損失。而開發商則以變卦房屋設計已取得相關部門批準為由回絕退房。雙方為此鬧到了。審理后以為，開發商擅自變卦房屋設計已構成違約，遂判決開發商退房并賠償唐女士相關損失。
【滕律師點評】：我國《商品房銷售管理辦法》第24條規則：房地產開發企業應當依照批準的規劃、設計建立商品房。商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變卦規劃、設計。經規劃部門批準的規劃變卦、設計單位同意的設計變卦招致商品房的構造型式、、空間尺寸、朝向變化，以及呈現合同當事人商定的其他影響商品房質量或者運用功用情形的，房地產開發企業應當在變卦確立之日起10日內，書面通知買受人。房地產開發企業未在規則時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產開發企業承當違約義務。本案中，開發商嚴重違背上述規則，其行為已構成違約，故唐女士有權請求退房并賠償損失。
三、延期交房可退房
【案例】：2010年6月8日，夏女士購置了一套商品房期房，合同商定于次年9月1日前交樓。合同簽署之日，夏女士托付了30%的房屋款，其他局部采用的方式支付。在取得審批后，夏女士開端按月向銀行還貸。可開發商卻沒有如期向夏女士交房夏女士經探聽得知，由于房地產市場低迷，開發商資金難以回籠，所以招致施工進度拖延。夏女士找到開發商，開發商表示能夠依照合同商定按日支付遲延實行違約金。就這樣拖了3個多月，開發商還是沒有向夏女士交鑰匙。思索到如今房價下跌，夏女士向提訟，請求退房并賠償損失。審理后，依法支持了夏女士的訴訟懇求。
【滕律師點評】：最高《關于審理商品房買賣合同糾葛案件適用法律若干問題的解釋》第15條規則：依據《合同法》第94條規則，人遲延托付房屋或者買受人遲延支付款，經催告后在3個月的合理期限內仍未實行，當事人一方懇求解除合同的，應予支持，但當事人另有商定的除外。法律沒有規則或者當事人沒有商定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為3個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發作之日起1年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。本案中，開發商已逾期交房3個多月，夏女士有權請求退房。
四、形勢變卦可退房
【案例】：去年4月，李先生和某開發商簽署了一份協議，雙方商定：李先生支付款20萬元，剩余款項經過銀行按揭的方式支付。但是就在李先生準備資料的時分，銀行卻接到新的通知，請求申請人必需提供1年以上完稅證明和社保證明，李先生無法提供上述資料，于是他的申請天經地義地被銀行“駁回”了。李先生無法湊齊剩余房款，只得向開發商提出退房。可令他絕望的是，開發商以他的合同曾經生效為由，回絕退還款。李先生無法之下，向提訟，請求開發商退還款20萬元。審理后，認定李先生因政策變卦招致履約受阻，屬于民法中的“形勢變卦”，故依法支持了李先生的訴訟懇求。
【滕律師點評】：最高《關于適用中華共和國合同法若干問題的解釋（二）》第26條規則：合同成立以后，客觀狀況發作了當事人在訂立合同時無法預見的，非不可抗力形成的不屬于商業風險的嚴重變化，繼續實行合同關于一方當事人明顯不公平或者不能完成合同目的，當事人懇求變卦或者解除合同的，應當依據公平準繩，并分離案件的實踐狀況，肯定能否變卦或者解除。此為民法中的“形勢變卦”準繩。本案中，李先生由于國度對住房政策嚴重調整而無法經過按揭的方式來完成余款的支付，這是他在訂立合同時無法預見到的。假如再繼續實行合同商定，勢必對李先生不公平，故此情形應屬“形勢變卦”，能夠請求解除合同。
除此之外，依據《合同法》相關規則，假如人因嚴重誤解而訂立的合同，或者在訂立合同時顯失公平的，或者開發商以狡詐、脅迫、乘人之危的手腕使人在違犯真實意義的狀況下訂立的合同，或者合同無效等狀況，者都能夠請求退房。
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